中国楼市“变轨”

全国楼市中房报2017-08-13 00:35

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  导读

  马云介入住房租赁市场引发人们惊呼,租赁市场被颠覆的声音再起。因为,以后租房可以上淘宝,有望进入“免押金”时代。

  中房报记者 许倩 北京(楼盘)报道

  马云正在做出阿里对于房地产新模式的姿态,这缘起于国家的最高信源:住房租赁市场被放到主流方向。

  8月9日,杭州(楼盘)市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作,杭州将借助阿里的技术能力、生态资源,打造全国首个“智慧住房租赁平台”。

  马云介入住房租赁市场引发人们惊呼,租赁市场被颠覆的声音再起。因为,以后租房可以上淘宝,有望进入“免押金”时代。

  有业内人士表示,能否颠覆传统租房市场,还有待观察,但阿里模式有望解决困扰租赁市场多年的顽疾,有助于房地产市场长效机制的建立,进而对未来整个房地产市场的格局产生影响。

  杭州市房管部门相关人士透露,住建部等相关部委希望杭州发挥互联网创新城市的优势,将住房租赁平台打造成全国创新模式的标杆,产品化落地成熟后向全国推广。阿里集团相关负责人则表示,阿里考虑将住房租售领域沉淀的服务能力向更多地方政府输出,协助政府提高住房租赁和二手房销售领域政策监管、服务市民的能力。

  居者有其屋行动开始

  在阿里和杭州合作之前,8月3日,北京市住建委一纸公文宣布自住商品房退出住房保障体系,而共有产权房和公租房则成为住房保障主流。

  并非仅是北京。全国住房保障市场都在经历这样一场前所未有的巨大变革。公租房和共有产权房有望占据中国房地产市场半壁江山。

  “共有产权房属于政策性住房,优先保障需要解决住房问题的夹心层,满足家庭需求。单身的年轻人可以通过公租房过渡解决。”一名北京市住房保障专家组成员表示。

  公租房与共有产权住房的推出不止针对一二线城市,还有望成为三四线城市房地产去库存的一大突破口。全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康表示,地方政府一定要意识到,去库存不能简单靠市场,寄希望于农民工跑去三四线城市买房。“去库存必须配上相应的政策手段。譬如将已有的房子变成公租房、共有产权房。同时结合相应的政策,引导一部分农民进城,就近在城市买房。”

  一些热点城市在出让土地时已要求开发商100%自持。不少房地产公司已开始探索自持长租公寓的经营模式。除国有土地外,利用农民集体建设用地建设租赁住房,也早已在北京、上海(楼盘)等地展开探索,并将成为中国整个租赁房市场的重要支撑。

  在7月召开的电话销售会议上,万科集团董秘朱旭表示,尽管目前存量物业的毛利率和现金回流速度均不如销售型的高周转模式,但万科在北京、佛山(楼盘)等城市适当拿一些全自持物业,是为未来转型经营性物业做铺垫。

  十年成一物

  共有产权住房在中国,并非新事物。2013年之前,共有产权住房就在上海、淮安(楼盘)等地开展实验,只是当时未被高调宣传。

  早在2007年,江苏淮安成为国内首个试点共有产权住房的城市。彼时,虽然被称为“共有产权经济适用房”,但定义为“面向城市中低收入住房困难家庭提供,变经济适用住房与普通商品住房双轨制为普通商品住房单一制”的房屋。政策也指明在条件成熟时,可直接以货币形式补贴购买一定价格及标准范围内的商品住房,形成共有产权住房。

  据中国房地产报记者了解,淮安共有产权模式在房屋定价方面,总价格参照普通商品住房执行政府指导价,一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5%~10%。在共有产权房资金来源中,政府出资显性化,占产权的30%,政府直接享有部分产权;除政府出资之外,个人出资,且每个人可享受的共有产权保障面积为20平方米,房屋大于核准面积部分,购房人按照完全产权价格购买。

  此后,淮安模式被推广到其他一些城市,探索最为完善的是上海。据报道,从2010年开始,上海推出第一批共有产权住房,到2016年10月,一共推出了6批次共有产权住房,累计签约及受理家庭已接近13万户。这个期间,上海连续5次放宽了共有产权住房的准入标准,目前的标准是:人均住房面积低于15平方米,可支配收入最高低于7200元/月。而且,到2016年10月14日,第一批共有产权住房已满5年可以解锁了,上海也在彼时出台了共有产权住房上市交易的细则。

  “大量夹心层既无法负担房价,又无资格申请公租房。这些居民不仅需要居住权,也需要置业权,甚至也想要享受资产价格波动的可能好处(并愿意承担一定风险)。共有产权住房提供了这样一种办法。”中信证券(600030,股吧)研究员陈聪认为,共有产权住房制度将逐渐改变开发行业的运行生态。对政府来说,这可能意味着供过于求区域存货问题的缓解和住房保障的大力推进,对于企业来说,可能意味着全新的开发机会。

  政府、国企+阿里模式

  培育“租售并举”市场,国企被寄予厚望。

  “既然是公租房,就得考虑到资金收益、租售比等因素,地价与收益率成为了考量。并且,随着时间的推移,需要集中对房龄较老的公租房进行修缮,如果产权持有者过于分散,也会面临挑战。近期上海拍出的地给了我们启发,由国有企业统一购地,控制土地价格,不失为一种好的选择。”南京(楼盘)大学经济学院博士马骏指出。

  近日,成都市政府明确提出,到2017年年底,通过新组建或依托现有国企改建,成都市将成立3~4家国有住房租赁公司,开展租赁住房、人才公寓的建设和运营管理,培育租赁企业成长;力争到2020年,培育和发展机构化和规模化租赁企业不低于50家。而且,未来成都将形成国有租赁住房为主导、商品房新建和配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系,满足各类人群不同的住房租赁需求,实现“租售并举”。

  链家研究院院长杨现领指出,租售同权就是楼市长效机制的一个重要方向,中国房地产市场由此将进入新房市场、二手房市场、租赁市场“三足鼎立”的阶段,在不同地方形成“一二线城市二手房、租赁房为主,三四线城市新房为主”的住房供应结构。

  北京市房协秘书长陈志认为,共有产权住房制度兼顾了属地和职住平衡的原则,对于未来北京的房地产市场将产生积极的影响。

  而阿里此次高调进入杭州住房租赁市场,将成熟的互联网产品输出给政府搭建智慧住房租赁平台,影响并不会仅限于杭州。有消息称,住建部等相关部委希望平台产品化落地成熟后,推广至全国范围。

  时值中国房地产报创刊25周年,将在北京隆重举行“中国房地产界荣誉殿堂暨中国房地产报创刊25周年庆典活动”。活动内容包括专版报道、论坛演讲、项目推介、智库服务、汇编资料、视频节目及全媒体传播等等。此次活动还将评选出“中国房地产界改革创新25年荣誉殿堂 ·典范项目、典范企业、荣誉人物”。

  文章来源:微信公众号中国房地产报

(中房报)

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