大消息!预言再现 3个月后房价要大跌了吗

全国楼市金融深度2017-11-15 08:14

作为楼市传统销售旺季“金九银十”,往年开发商们相信,这段时间房子是最不愁卖的。但今年的楼市可谓摇身一变为“铜九铁十”。有专家表示,2018年春节房企会大幅度降价。

本文主要内容:

1、楼市或将进入“冬眠”模式

2、现在楼市究竟是啥样子?

3、专家:2018年春节后房企大幅降价

4、为什么春节后房企会大幅度降价?

5、买房最佳时机是什么时候?

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楼市或将进入“冬眠”模式

前不久,龙头房企万科披露了10月业绩,万科10月实现销售面积247.8万平方米,销售金额人民币367.9亿元,同比分别减少28.75%、24.9%。

这一现象在万科年内还是首次出现。而10月销售额下滑的龙头房企绝不会是万科一家,随着各家房企10月业绩的逐渐披露,或会有更多企业业绩在四季度初的开局中显示出下滑趋势。

前三季度业绩持续增长相比,无论从销售额、销售均价还是拿地节奏来看,开发商10月的业绩表现平平。众多依靠前三季度表现基本完成任务的房企,在今年剩余的时间里进取心略显不足,四季度楼市或将进入“冬眠”模式。

值得注意的是,货币政策收紧的当下,房企回款压力增加,随之而来的推盘意愿也会提升,但是调控环境下年底销量难翘尾。

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现在楼市究竟是啥样子?

进入到11月,楼市传统意义上的“金九银十”已经结束,今年的“金九银十”可谓是惨淡收场。对于目前的房产来说,种种迹象表示楼市或将提前进入到了“冬眠”。那么,现在的楼市究竟是啥样子?我们来看看一些热点城市的近况。‍

厦门:二手房又跌了!

数据显示,在厦门统计的1200个二手房小区中,的确有不少二手房都跌了。而且最近朋友圈里出现不少“降价急售”的信息。

近几个月,厦门二手房市场成交持续低位。前不久,有朋友圈爆料,某联排别墅从原来的1250万降到920万,岛内单价仅3.8万。

出现这类现象,主要在于此前厦门二手房价格涨太快,房东涨价太猛,客户有点跟不上。另外,楼市资金的水龙头拧紧 +“地毯式”的密集调控,投资客退意萌生。

而在二手房成交爆发的几个月里,韭菜割得太凶太猛,需求自然生长已赶不上收割的速度。‍

杭州:降价100万还送车位!

相比前一段时间的狂热,近期杭州进入了“冷静”状态,尤其是二手房市场。

数据显示,杭州二手房成交量3月创下年内最高,此后一路下跌,10月杭州市区二手房共成交7239套,环比9月下跌近三成,是2月以来成交量最低的月份。

前不久,有人爆料杭州沿江某小区的房子,一套260多平米的毛坯房,房东挂牌价直降100万。

从杭州二手房交易监管服务平台可以查到,该房在9月19日以650万的价格挂出,目前暂无价格调整。

现在从某二手房交易官网上看到,该房的挂牌价已变成了550万。值得注意的是,变化的不仅是价格,相比原先简单的介绍和价格,最新还增加了送车位一项,标题也经过精心修改。‍

合肥:楼市上演冰火两重天

合肥目前的楼市,可谓是上演了冰火两重天,楼市分化如同深渊,旱的旱死,涝的涝死!

数据显示,合肥整个10月份,一共有23家项目开盘,其中个别楼盘加推多次,总共推出了2884套房源。

在23个项目当中,只有三家楼盘在开盘当天售罄,其主要原因在于以价格取胜,另外,前期蓄客时间较长,积累的客户较多,没有打购房者一个措手不及。

而在23个项目当中,有五家楼盘为纯新盘项目,其中四家楼盘整体去化效果不好,有的开盘当天只卖了三成,遭遇严重“滑铁卢”。

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专家:2018年春节后房企大幅降价

近期,同策研究院总监张宏伟表示,当前四季度到明年三季度年仍然是楼市的调整期,并且至今年年底到明年上半年,楼市极有可能进入深度调整期。

预计最快接下来这两个月,最晚2018年春节后个案楼盘主动“大幅降价”开始,楼市普遍性的小幅降价将开启。同时,部分房企资金兑付压力越来越大,甚至个别房企比如个别闽系房企,极有可能出现资金断裂的风险,出现被其他房企收购股权的现象。

从接下来楼市调控政策趋势来看,调控政策仍然是从严执行的,当市场预期还没有得到实质性逆转的时候,政策面不可能出现松动。未来,全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。

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为什么春节后房企会大幅度降价?

从大会后市场反应来看,有五个现象或特征值得我们关注。‍

大会后楼市调控松动的预期被打破

尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价,但是,由于楼市定调“房住不炒”,楼市调控政策不松反而紧,甚至当前各省市出现交叉大检查,调控政策大会后会松动的预期被打破,导致部分房企撑不住了,开始主动放弃“底线”,开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。‍

四季度“冲刺年终目标”时间将难现“翘尾”行情

按照往年经验来看,一般四季度尤其是年底是房企“冲刺年终目标”时间,这个时间的总销占比往往比较大,因此,房企也往往会在这个阶段加大推盘力度“冲刺年终目标”,一年的“翘尾”行情也是这个时候回出现。‍

房企2018年重置销售目标背后的压力

虽然今年大多数已经提早完成销售目标,并且部分房企还上调目标,今年已经销售压力并不大,对上市房企来讲,今年可以给资本市场一个完美的交代,但是,销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力。

如果这样的市场趋势延续到2018年,也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高,但是市场环境更加恶化”的大环境,很显然,房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

我们可以预想,明年一季度因为楼市调控与春节等因素,楼市将继续延续当前低迷的市场行情,一年开局失利,意味着春节后房企必然会开足马力进行销售,否则二季度将销售量将难以起色,半年报业绩会面临较大的压力。

房企资金兑付压力明年一季度集中体现

从房企资金兑付压力来看,2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大)。

预计明年年初,处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多的房企会放弃自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。预计2018年春节后,通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

并购谈判暗潮汹涌,市场深度调整即将来临

当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌,有的企业为了剥离不良资产,有的企业因为资金兑付压力加大,有的企业是为了调整市场布局。

同时,值得关注的是,在资本市场环境大幅收紧,销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年尤其是四季度,市场透露出的房企资金兑付压力越来越大,这也就意味着随着时间推移,2018年势必成为楼市深度调整的阶段。

5买房最佳时机是什么时候?

既然房价有可能会降,那么买房最佳时机是什么时候呢?

可能在2018年下半年。

数据显示,核心一二线城市未来3年内最佳的购房时机,在2018年下半年,那个时候,将迎来整体房价的最低谷。

下面我把数据放上来,朋友们可以做个参考。

未来1-2年市场成交面积趋势预测

未来1-2年市场成交均价趋势预测

(以上数据均来源于同策研究院)

从这个预测中可以看出,如果按照周期论来算,17年下半年到18年底都属于楼市下行周期,存在抛售资产引发风险的可能,所以调控不可能放松。

而且根据这个报告的预测,对于大多数核心城市来说,18年的下半年,其实比现在更适合买房。

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